Notat fra By- og Bolifministeriets 11. kontor,  Lejelovskontoret.
WWW.bm.dk

Nybyggeri af blandede erhvervs- og boligejendomme påvirkes naturligvis såvel af de vilkår, herunder regelsæt for lejefastsættelse, der gælder for erhvervsdelen, som af dem, der gælder for boligdelen. Nedenfor skitseres, hvordan lejelovgivningens regler for lejefastsættelse samt de økonomiske vilkår på andre dele af boligmarkedet påvirker afkastet af investeringer i nyt privat udlejningsbyggeri.

Ifølge lejelovgivningen gælder der i såvel uregulerede som regulerede kommuner fri lejefastsættelse for private udlejningsboliger opført efter 1991.

Huslejen i nyt privat udlejningsbyggeri er således markedsbestemt. Efterspørgslen efter private udlejningsboliger - og dermed den leje, udlejer kan opnå - vil være stærkt afhængig af boligudgifterne i boligtyper, der for boligtager udgør alternativerne til at leje en ny privat udlejningsbolig. Nyt privat udlejningsbyggeri må således antages primært at "konkurrere" med ejerboliger af tilsvarende kvalitet og nye almene boliger.

Den husleje, udlejer kan opnå for nye private udlejningsboliger, er således afhængig af såvel boligudgiften (efter skat) i ejerboliger som huslejen i nye almene boliger. Det indebærer, at afkastet af nyt privat udlejningsbyggeri bl.a. påvirkes af den skattemæssige behandling af ejerboliger og finansieringsstøtten til almene boliger. Huslejereguleringen i det ældre private udlejningsbyggeri har derimod ingen nævneværdig betydning

Reduktionen af rentefradragets skatteværdi som led i Pinsepakken samt kraftigt stigende ejerlejlighedspriser i de større byer må alt andet lige antages at medføre en stigning i efterspørgslen efter nye private udlejningsboliger - med deraf følgende mulighed for at opnå en højere husleje og dermed også et højere afkast.

Investorenes afkastkrav og dermed kravene til den husleje, som byggeriet skal kunne bære, påvirkes samtidig af beskatningen af ejendomsinvesteringer.

For pensionskasser m.v. gælder, at realrenteafgiften (variabel afgiftsprocent) som led i Pinsepakken erstattes med en fast kapitalafkastskat på 26 pct. med virkning fra 2000. I 1999 var realrenteafgiftsskattesatsen fastsat til 33,8 pct. I forbindelse med gennemførelsen af Pinsepakken skønnede regeringen, at med en fremtidig rente og inflation på niveau med de seneste år ville afgiften i løbet af få år blive stabiliseret på et niveau tæt på 26 pct. Fra anden side er det blevet fremført, at afgiftssatsen ville blive noget lavere. Det bemærkes, at den faste kapitalafkastskattesats på 26 pct. ligger under den gældende selskabsskattesats på 32 pct.

På baggrund af foreliggende ikke-repræsentative oplysninger synes investeringer i private udlejningsejendomme at give et startafkast på omkring 4,5 pct. p.a., hvorefter afkastet over en 10-årig periode gradvist stiger til op imod 5,5 pct. p.a Til sammenligning ligger den effektive rente på den toneangivende statsobligation aktuelt på knap 6 pct.

Efter boliglovgivningen er der ikke noget til hinder for, at boligdelen af en blandet ejendom alternativt kan etableres som ejerlejligheder.