Notat fra By- og Boligministeriets 11. kontor,  Lejelovskontoret.
WWW.bm.dk

Regler om lejens størrelse og regulering

Ifølge erhvervslejeloven er der aftalefrihed både med hensyn til lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og med hensyn til regulering af lejen i lejeperioden (pristal, procentregulering, omsætning m.v.).

Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, og er der intet aftalt om regulering af lejen i lejeperioden, har såvel udlejeren som lejeren efter lovens deklaratoriske regel derom adgang til løbende (hvert 4. år) at kræve lejen justeret til markedslejen.

Markedslejen defineres i loven som den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, bl.a. under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Denne definition skal ses som udtryk for den leje, som en fornuftig lejer og en fornuftig udlejer med et vist kendskab til markedsvilkårene vil aftale for det pågældende lejemål. Heri ligger, at parterne enten har en viden om de markedsmæssige lejevilkår for den pågældende type lejeforhold eller ved, hvordan man kan tilegne sig denne viden.

For lejeaftaler om beboelseslejligheder gælder efter boliglejelovgivningen ikke aftalefrihed med hensyn til lejens størrelse ved aftalens indgåelse og dens regulering i lejeperioden bortset fra lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991, hvor lejen kan aftales frit og efter aftale kan reguleres med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) eller efter nettoprisindeks.

Lejen i ejendomme, der er taget i brug tidligere, er ved aftalens indgåelse i de såkaldte regulerede kommuner enten omkostningsbestemt eller, hvis der er tale om et lejemål, som er gennemgribende forbedret, underkastet begrebet "det lejedes værdi" som maksimum. I lejeperioden reguleres til omkostningsbestemt leje med det lejedes værdi som maksimum. I de såkaldte uregulerede kommuner er såvel lejens størrelse ved aftalens indgåelse som lejens regulering i lejeperioden underkastet det lejedes værdi som maksimum.

Ved fastlæggelsen af det lejedes værdi skal der foretages en sammenligning med den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende lejligheder med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

For indeksfinansieret boligbyggeri og for visse ejendomme, som er opført og udlejet af udlejere, der er omfattet af lov om realrenteafgift, gælder et særligt regelsæt om lejens fastsættelse og regulering, som i princippet svarer til omkostningsbestemt leje – også ved lejeaftalens indgåelse – med et særligt beregnet afkast.

Husordensregler

Bortset fra reglerne om lejens størrelse og regulering er der ikke afgørende forskelle mellem de to regelsæt i henholdsvis erhvervslejeloven og boliglejelovgivningen. Dette gælder bl.a. reglerne om husorden, som er ens.

Efter begge regelsæt skal lejeren ikke alene selv overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, men også sørge for, at de nævnte husordensregler overholdes af husstand, personale og andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.

Ved manglende iagttagelse af god skik og orden fra lejerens side kan udlejeren efter omstændighederne opsige lejeaftalen eller ophæve den, hvis der er tale om et forhold af væsentlig betydning.

Udlejeren skal på sin side sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Griber udlejeren ikke ind over for en lejers husordensovertrædelse i eksempelvis en ejendom med både boliglejemål og erhvervslejemål, hvor det er en boliglejer, der overtræder husordenen til gene for en erhvervslejer, kan erhvervslejeren efter omstændighederne kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, hæve lejeaftalen eller kræve erstatning. Det samme kan den boliglejer, som er belastet af ulemper, fordi udlejeren ikke griber ind over for en husordensovertrædelse fra en erhvervslejers side.

Regler om forbud mod nedlæggelse af boliger

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kapitel VII, der gælder for alle typer boliger, der er taget i brug til helårsbeboelse, indeholder bl.a. en regel (lovens § 46), der forbyder at nedlægge en bolig, herunder et såkaldt klubværelse, helt eller delvis ved at tage den i brug til andet end beboelse, uden at kommunens tilladelse hertil er indhentet.

Kommunen kan efter reglerne kun nægte samtykke til ibrugtagning til erhverv, hvis der er behov for at opretholde boligen af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Den nævnte regel, der ikke omfatter nyopførte boliger (er ikke taget i brug), gælder i alle kommuner med huslejeregulering og desuden i de kommuner, der har besluttet, at den skal gælde. Kommunens afgørelse i henhold til reglen er endelig.

Hindringer for at have både beboelseslejemål og erhvervslejemål i samme ejendom

Erhvervslejelovens og boliglejelovgivningens forskellige regler om lejens størrelse og regulering kan ikke antages at udgøre en hindring for at have begge typer lejemål i samme ejendom, en såkaldt blandet ejendom.

Det samme gælder reglen i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, § 11, stk. 1, om fordeling af en eksisterende (taget i brug før 1992) blandet ejendoms driftsudgifter og afkast mellem boligdelen og erhvervsdelen efter bruttoetageareal i de regulerede kommuner. Formålet med reglen er at sikre, at lejen for de regulerede boliglejemål fastsættes som om, der ikke var andet end regulerede lejemål i ejendommen. På denne måde er det boliglejerne uvedkommende, om udlejeren "tjener" eller "taber" på erhvervslejemålene. Reglen gælder også for det ovenfor omtalte indeksfinansierede byggeri m.v., hvis der er tale om en eksisterende, blandet ejendom.

Indtil indførelsen af bruttoetageareal som fordelingsnøgle pr. 1. januar 1995 fordeltes de omhandlede udgifter mellem ejendommens boligdel og erhvervsdel efter lejen (lejeværdien) pr. 1. marts 1975. Den ændrede fordelingsnøgle har i mange tilfælde betydet, at udlejeren har kunnet afkræve en blandet ejendoms boligdel en større leje. Denne omstændighed må sammenholdt med indførelsen af aftalefrihed med hensyn til lejefastsættelsen og andre vilkår for erhvervslejeforhold vurderes at gøre det mere attraktivt at blande de to typer lejemål.

Derimod sætter den omtalte regel i boligreguleringslovens kapitel VII om forbud mod nedlæggelse af boliger grænser for at integrere erhverv i eksisterende byggeri.

Hvad angår reglerne om husordensovertrædelser, må de beskrevne regler om udlejerens pligt til og mulighed for at gribe ind over for en lejers adfærd siges ikke at udgøre en hindring for at have de to typer lejemål i samme ejendom.